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   HeizkostenHeizkostenHeizkosten  [2011-10-24 23:00]
Der Mieter muß den Einbau funkbasierter Ablesegeräte dulden.

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Zulässigkeit des Einbaus von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen getroffen.

1. Der Fall

Ein Mehrfamilienhaus ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfaßt. Der Vermieter teilte dem Mieter mit, dass im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werden sollten. Der Mieter verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.

2. Das BGH Urteil

Des Bundesgerichtshofs hat entschieden (Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10), dass der Mieter den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO)*. Diese Norm erfaßt nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Meßgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB** ein Anspruch auf Duldung des Einbaus eines funkbasierten Kaltwasserzählers. Hierbei handelt es sich auch um eine Wohnwertverbesserung. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muß, zumal der Mieter ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muß und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

3. Die Normen

* § 4 HeizkostenVO: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. ...

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. ...

3. Wirkung für die Praxis

Das Urteil erleichtert die Betriebskostenabrechnung. Denn funkbasierte Ablesegeräte erleichtern die Ablesung insbesondere bei häufig abwesenden Mietern.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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