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   Insolvenz des MietersInsolvenz des MietersInsolvenz des Mieters  [2011-11-16 20:25]
Nebenkosten­nachforderung auch für die Vergangen­heit können eine Insolvenz­forderung sein

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 13. April 2011 (Az. VIII ZR 295/10) eine Entscheidung zu Nebenkostennachforderungen in der Insolvenz des Mieters von Wohnraum getroffen.

1. Der Fall

Im April 2008 wurde über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Insolvenzgericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber dem Vermieter unter Verweis auf § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten. Mit Schreiben vom 3. November 2008 erteilte der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einer Nachforderung von 182,37 € endet. Der Vermieter hat mit seiner Klage unter anderem die Zahlung der Nebenkostennachforderung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen. Das Insolvenzverfahren wurde im März 2009 aufgehoben.

2. Das Urteil

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.

Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*. Sie bewirkt nicht, dass eine Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung abgeschlossenen Abrechnungszeitraum ihren Charakter als Insolvenzforderung verliert. Die Forderung kann als Folge während des laufenden Insolvenzverfahrens n i c h t gegen den Mieter persönlich geltend gemacht, sondern muss – ggf. nach entsprechender Schätzung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

Da das Insolvenzverfahren vorliegend inzwischen aufgehoben worden ist, kann die Klägerin ihre Forderung wieder gegen den Mieter persönlich geltend machen.

3. Die zitierte Rechtsvorschrift

* § 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. (…)

4. Konsequenz für die Praxis

Vermieter sollten das Insolvenzrisiko der Mieter durch die Hinterlegung einer Kaution absichern. Bei Mieterhöhungen ist diese Kaution zu erhöhen. Insolvenzverfahren sollten durch einen Anwalt dahin beobachtet werden, ob sie aufgehoben werden. Denn dann können Forderungen wieder gegen die Person des Schuldners geltend gemacht werden.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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