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   Kündigung einer Garage Kündigung einer Garage Kündigung einer Garage   [2011-10-19 22:12]
Bei einem schriftlichen Wohnungs­mietvertrag und einem separat abge­schlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Zu klären war durch den BGH, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

1. Der Fall

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

2. Die BGH Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht, weil die Garage selbständig von der Wohnung vermietet wurde (BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10).

Die isolierte Kündigung einer neben einer Wohnung vermieteten Garage ist dann nicht zulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses ist.

Das war hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt.

Im Regelfall ist aber anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden.

Diese Voraussetzung war hier aber nicht erfüllt.

3. Die Vorschrift

*§ 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

4. Wirkung für die Praxis

Ist von den Parteien des Mietverhältnisses ein besonderer Kündigungsschutz für eine Garage außerhalb des Wohngrundstückes gewünscht, sollte dies in den Mietvertrag für die Garage besonders geregelt werden.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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