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Mietvertrag / Betriebskosten / Mängel / Kündigung / Wohnungseigentum

 
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   Wohnungskündigung wegen Abriß Wohnungskündigung wegen Abriß Wohnungskündigung wegen Abriß   [2011-02-11 20:00]
Der BGH erleichtert eine Verwertungskündigung bei Wohnraum.

Der BGH hatte über die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung bei einem Wohnraummietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu entscheiden.

1. Der Fall

Die Beklagte ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten. Mit Ausnahme eines Teils der Riedsiedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat die Klägerin ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Schreiben vom 31.01.2008 unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung.

2. Das Urteil

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Der BGH hat im Urteil vom 9. Februar 2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 155/10) entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellten eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhten.

Dabei stellt der BGH auf den Bauzustand und die Neubauplanung ab; er bejahte auch erhebliche Nachteile für den Vermieter.

  1. Bauzustand und Neubauplanung

    Der noch vorhandene Wohnblock befinde sich in einem schlechten Bauzustand und entspreche in mehrfacher Hinsicht (u.a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) nicht heutigen Wohnvorstellungen, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden könnten.

  2. Erhebliche Nachteile

    Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden könne. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der "Riedsiedlung" verfolgten städtebaulichen Konzepts sei der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

3. Wirkung für die Praxis

Das Urteil klärt die Voraussetzungen einer Wohnraumkündigung zur Abwehr erheblicher Nachteile wegen einer nicht mehr auskömmlichen Vermietung stark sanierungsbedürftigen Wohnraums.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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