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   ModernisierungsankündigungModernisierungsankündigungModernisierungsankündigung  [2011-10-25 22:00]
Welche Anforderungen sind an eine wirksame Modernisierungsankündigung zu stellen?

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB* erforderliche Modernisierungsankündigung präzisiert.

1. Der Fall

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses beabsichtige, am Haus Balkone anzubringen. Er beanspruchte vom Mieter die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigte er stichwortartig

  1. die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich",
  2. das Datum des vorgesehenen Baubeginns,
  3. die Dauer der geplanten Bauzeit sowie
  4. den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung und
  5. die Dauer der Arbeiten innerhalb der Wohnung (Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche)

schriftlich an. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB* auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

2. Das BGH Urteil

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10), dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muß dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Diesen Anforderungen ist das oben zitierte Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

3. Die Norm

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. …

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …

4. Wirkung für die Praxis

Das Urteil erleichtert die Modernisierung von Wohnungen, weil überspannte Anforderungen an ein detailreiche schriftliche Vorankündigung zurückgewiesen wurden. Gleichwohl verlangt das Gesetz eine Ankündigung über alle wesentlichen Fakten.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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